Det er som eiere i selskapet Maya Eiendom at de to Oslo Villautvikling-eierne i over 20 år har leid ut boliger på Grünerløkka i Oslo ulovlig. De 57 leilighetene har ifølge avisa Oslo aldri vært regulert til boligformål, og Maya Eiendom er nå ilagt betydelige dagbøter.

LES: Milliardærer har leid ut disse 57 ulovlige leilighetene i 21 år

Med forbehold om at vi ikke helt kjenner strukturen i IK Gruppen, kan Maya Eiendom anses å være et slags søsterselskap av Oslo Villautvikling. De inngår i samme konsern (IK Gruppen AS), og er til syvende og sist eid av disse to.

Førte leietakere og NAV bak lyset

Avisa Oslo har avslørt at lokalene i et større bygg som Maya Eiendom eier på Grünerløkka i Oslo i årevis er blitt leid ut ulovlig som boliger når de egentlig var regulert til næringsformål. Så langt tilbake som i april 2000 ble selskapet bedt om å avvikle utleie til boligformål, men de har altså fortsatt den ulovlige virksomheten helt frem til nå. 

Dette har vært ukjent både for beboerne og NAV i bydel Grünerløkka, som har hatt en samarbeidsavtale med eierne siden 2017 – altså to år etter at de på nytt ble bedt om å avslutte virksomheten. For å unngå ytterligere bøtelegging og en større konflikt med Oslo kommune, setter nå Maya Eiendom sine leietakere på gaten og overlater til dem selv og bydelen å finne et annet sted å bo.

To selskaper – samme eiere og samme oppførsel

Det er selvfølgelig stor forskjell på det å leie leilighet i Oslo sentrum og det å kjøpe enebolig på Oslo vest. Men da vi leste saken slo det oss likevel at eiernes oppførsel hadde noen betydelige likhetstrekk med våre egne erfaringer med de samme aktørene.

Det er to hovedpunkter vi vil trekke frem:

1. Tillit til eierne straffer seg

Både leietakere på Grünerløkka og samarbeidspartneren NAV har ifølge artikkelen i en årrekke blitt ført bak lyset av eierne av Maya Eiendom. De har valgt å tro på dem når de har gitt inntrykk av at alt var i skjønneste orden, og Maya Eiendom har på ingen måte vært åpen om problemstillingen. Vår opplevelse med Oslo Villautvikling har på dette området nesten vært identisk. De har gjennom en treårsperiode ikke på noe vis anerkjent feil og mangler, men har heller gitt inntrykk av at alt var i skjønneste orden.

Når det motsatte derimot kommer for en dag, opplever man nærmest at de to milliardærene mener det er leietakere, kunder og samarbeidspartnere som selv må ta skylden for at de stolte på dem. Det er som om de sier at «du kan takke deg selv når du er så dum og stoler på oss. Det er jo ditt ansvar å gå oss etter i sømmene – og vi har selv ingen forpliktelser til å være proaktive og åpne om uheldige forhold.»

LES: Slik slipper du å bli lurt av selskaper som Oslo Villautvikling

2. Oppryddingen må du ta selv

Selv når duoen bak Maya Eiendom og Oslo Villautvikling til slutt må anerkjenne at de har rotet det til, føler de ingen som helst forpliktelse til å rydde opp etter seg. De skylder på andre, de husker ikke hva som ble gjort, de kan ikke dokumentere påstander og lyver hvis de må. «Dere har vært dumme nok til å stole på oss – så da får dere nesten ta regningen selv.» Maya Eiendoms leietakere må nå finne seg et annet sted å bo, og NAV Grünerløkka må hjelpe dem. I tillegg må sistnevnte tåle en forhåpentligvis kortvarig omdømmeskrape. Ingen skal komme uskadet fra et møte med IK Gruppen hvis noe har gått galt – bortsett fra konsernets egne eiere, selvfølgelig.

For vår del har vi måttet bruke over tre år av livet vårt og en stor slump penger på å rydde opp i det som med mye godvilje kan anses som grov uaktsomhet fra Oslo Vilautviklings side.

LES: Ble vi utsatt for svindel eller gro uaktsomhet

Samme standard for alle

Men én ting skal de ha, disse to milliardærene: De opererer ikke med noe form for klasseskille når det gjelder å føre kundene sine bak lyset. Her har alle like store muligheter til å bli lurt – uavhengig av inntekt, bosted og livssituasjon.

En interessant utvikling i forrige uke. Oslo Villautvikling tilbød oss småpenger for å legge ned boligmareritt.no og ikke rette ytterligere krav mot dem. Det er noe uklart om det er verdien på nettstedet eller sitt eget omdømmetap de her prissetter.

Vi takket nei – og fikk i grunnen nok en bekreftelse på at dette er et selskap som i liten grad bryr seg om hva feil de selv har stelt i stand fører til for de familiene som kjøper bolig av dem. Forsøket på å kjøpe seg taushet er vel dessuten noe vi først og fremst kjenner fra land vi ikke liker å sammenligne oss med.

LES: Oslo Villautvikling sendte oss ugyldige dokumenter

«Den useriøse delen av eiendomsbransjen»

Vårt inntrykk etter å ha hatt med dem å gjøre siden 2016, er at det IK Gruppen-eide selskapet tilhører den særdeles useriøse delen av eiendomsbransjen. Og er du en av de barnefamiliene de gjerne vil ha på kroken, bør du trå særdeles varsomt. Å leve slik vi har gjort de siste årene er definitivt verken barne- eller familievennlig – selv om «barnevennlig» er Oslo Villautviklings favorittord i annonser og annen markedsføring.

LES: 4 ting du bør gjøre når du kjøper fra Oslo Villautvikling

Dropper rettssak – er utslitt etter fire år

Vi har også bestemt oss for å ikke bruke mer tid på dette rent juridisk. Vi er redd dette blir en altoppslukende besettelse som vil ødelegge for oss alle. Nå har vi brukt store summer og mange år på å rydde opp etter Oslo Villautviklings grove feil og mangler. De lovet oss hage; den måtte vi kjempe for å få. De lovet oss barnevennlig; også her må vi nå rydde opp og ordne alt selv. Å ta tilbake livet – slik det skal være – er viktigere for oss enn pengene vi har tapt. Det er en bedre investering enn det som fort kan bli en årelang prosess som sannsynligvis ikke er avsluttet før sønnen vår begynner på skole. Og husk – han var kun seks måneder da vi flyttet inn.

1-0 til Oslo Villautvikling, vil kanskje noen si. Hvorfor ikke like godt si 10-0? Det er vel ingen grunn til å tro at de ikke har sluppet unna med dette tidligere? Og at vi kaster inn håndkleet gjør nok at denne oppskriften vil bli benyttet igjen og igjen. Av Oslo Villautvikling, Maya Eiendom og deres likesinnede.

LES: Holder høy aktivitet i lavprofilert selskap

Lover nye oppdateringer på boligmareritt.no

Men vi stenger ikke nettstedet. Snarere tvert imot. Vi ser det faktisk som vår plikt å sørge for at du som forbruker – i hvert fall når du skal kjøpe noe så dyrt som en enebolig i Oslo-området – vet hva du går til. Vi har mye på lager – og vil i tiden som kommer dele det som virkelig kan ødelegge nattesøvnen til potensielle villakjøpere. Vi snakker vitneprov på telefon fra guttetur i Alpene og en eiendomsutvikler som skylder på menneskeheten fremfor å ta ansvaret selv.

LES: Ble vi svindlet eller utsatt for grov uaktsomhet?

Vår oppfordring er: Kjøp gjerne en fin villa – men vit for Guds skyld hvem det er du kjøper den fra. Det kan fort bli en større del av livet ditt enn du skulle ønske.

MERK: Boligmareritt.no er for øvrig en direkte konsekvens av en samtale vår advokat hadde med Oslo Villautviklings advokat 19. mars i år. I samtalen informerte vår advokat om at hennes klienter (altså oss) ved flere anledninger hadde ønsket å gå ut med sin historie for å advare andre. Oslo Villautviklings advokat – en partner i Advokatfirmaet Grette – sa da at han ikke kunne se at noe av dette kunne ha offentlighetens interesse og at han ikke så noen grunn til å varsle sine klienter om dette. Det anså vi som grønt lys, og startet dagen etter arbeidet med å skrive ned det vi har erfart. To uker senere hadde vi stablet nettstedet på bena. Og resten er historie. Altså vår historie.

Dette er noe av det de som har besøkt boligmareritt.no lurer på etter å ha lest om våre erfaringer.

Vi har siden vi lanserte denne siden i begynnelsen av april 2021 i skrivende stund hatt mer enn 5000 besøk hvis vi skal tro plattformens analyseverktøy. Og mistenksomme som prosessen med Oslo Villautvikling har gjort oss, tror vi vel ikke helt på dette heller.

Uansett – mange har lest og noen har spurt. Noen av gjengangerne har vi for enkelhets og nytteverdiens skyld samlet her.

1. Hva angrer dere mest på?

For vår del er det egentlig bare én ting vi angrer på, nemlig at vi stolte på Oslo Villautvikling – og da spesielt eiendomsmilliardæren og en av de to deleierne som utgjør IK Gruppen. Vi valgte å tro på ham da han i egen person fortalte at huset kom med en hageflekk som «for alle praktiske formål» var å anse som vår egen. Vi valgte å tro på ham da han gjentatte ganger henviste til dokumenter som han mente beviste dette. Vi valgte å stole på at han i tingretten kom til å være klokkeklar på dette. Og vi trodde han ville ta ansvar og rydde opp når retten kom til en annen konklusjon.

På alle disse områdene tok vi feil. Og vi angrer i dag på at vi ikke umiddelbart behandlet Oslo Villautvikling med betydelig mistillit og overlot hele kjøpsprossen til et advokatselskap. Men det tror vi i grunnen ikke er meningen at en boligkjøper skal måtte gjøre – selv i et overopphetet boligmarked som det vi har i Oslo.

LES MER: Ble vi svindlet eller bare utsatt for grov uaktsomhet?

2. Vil dere anbefale andre å kjøpe hus fra Oslo Villautvikling?

Vi har ingen forutsetning for å anbefale verken det ene eller det andre, og kan ikke påta oss det ansvaret. Det vi gjør er å dele våre erfaringer – både det som kan dokumenteres og det som har vært vår opplevelse.

Det kan godt hende at andre har hatt andre erfaringer med selskapet, så vi påberoper oss definitivt ikke å eie sannheten. Det vi derimot har fått høre er at måten å agere på dessverre ikke er uvanlig blant enkelte boligutviklere, og at det vi blant annet skriver om her er gjenkjennbart.

LES MER: 4 ting du bør gjøre når du kjøper fra Oslo Villautvikling

3. Ville dere ha kjøpt dette hvis dere hadde visst det dere vet i dag?

Nei, det er vi rimelig sikre på at vi ikke ville ha gjort. Det handler ikke bare om det mangeårige marerittet – inkludert den opprivende nabokonflikten – som Oslo Villautvikling har vært kilde til, men at kjøpet er blitt forringet. Dette inkluderer begrensninger i bruk av hagen som vi har måttet godta som en del av forliket med egen nabo, samt oppdagelsen av at Oslo Villautvikling har solgt deler av eiendommen to ganger. 

LES MER: Vil ikke ta ansvar for at samme trapp ble solgt to ganger. Mener reklamasjonen kom for sent

4. Hva har dette kostet dere?

Dette har vært en dyr prosess rent økonomisk. En mangeårig strid som endte i tingretten og nesten havnet i lagmannsretten er ikke billig, og har en prislapp i flere hundretusenkronersklassen. Men den økonomiske belastningen er ikke nødvendigvis det som har vært det mest krevende. Det er heller de tingene vi aldri får erstattet – slikt som manglende mental tilstedeværelse for familien, et utall søvnløse netter og den litt bitre følelsen av å ha blitt lurt. Man blir definitivt ikke den beste versjonen av seg selv i denne typen langvarig stress.

For vår del har det vært viktig, men krevende å ikke la dette bli like altoppslukende som en kronisk sykdom sikkert er for mange. Siden dette er hjemmet vårt – og ikke noe vi kan stikke av fra sånn helt uten videre – er det ikke så lett å unngå at vi snakker om det ofte. Det er dessverre noe som vi plager oss selv og andre med i tide og utide. Det har ikke vært lett. Og all tiden vi har sløst bort på dette, får vi aldri tilbake. Tid er definitivt mye mer verd enn penger.

5. Tror dere at Oslo Villautvikling noensinne kommer til rydde opp?

Nei, det tror vi faktisk ikke. Ikke frivillig, i hvert fall. Vi trodde det, og det er mange som har sagt til oss at et seriøst firma umulig kan ha dette hengende over seg. Akkurat det kan vi være enige i, men et slikt argument fordrer jo da at virksomheten faktisk er seriøs.

Vi har ikke nok innsikt til å gjøre en totalvurdering av Oslo Villautviklings seriøsitet. Vi har denne erfaringen med selskapet og en av dets eiere. Det er fullt mulig at alt annet er på stell i IK Gruppen, og at dette er å anse som et hendig uhell etter mange års seriøs drift. Men som nevnt i et tidligere innlegg – det er ikke uhellet i seg selv som avgjør vår opplevelse av virksomheten, men hvordan man velger å rydde opp. Eller enda mer presist – om man velger å rydde opp i det hele tatt. Oslo Villautvikling har i vårt tilfelle valgt å løpe fra både ansvaret og regningen. Så får det være opp til hver enkelt å vurdere om de fortjener betegnelsen «seriøst selskap».

 Har du spørsmål? Kontakt oss på post@boligmareritt.no eller vår Facebook-side

Ingen skal kunne beskylde Oslo Villautvikling for ikke å være konsekvente når det gjelder å være uryddige. Ikke bare solgte de oss hage uten å ha papirene i orden – de passet også på å selge trappen ned til bodene to ganger. 

Selge samme trapp til to husstander – uten å gjøre kjøperne oppmerksomme på det? Etter alt å dømme en helt vanlig dag på jobben for det IK Gruppen-eide datterselskapet Oslo Villautvikling. Rydde opp etterpå? Ikke helt selskapets greie denne gangen, heller. De har jo tross alt et rykte å ivareta.

LES MER: Ble vi svindlet eller bare utsatt for grov uaktsomhet?

Ned i kjelleren. Igjen

For de av dere som har lest vår historie, husker dere at vi nesten havnet i lagmannsretten før vi fikk ryddet opp etter kaoset skapt av Oslo Villautvikling. I denne innspurten oppdaget vi noe særdeles besynderlig – en oppdagelse vi faktisk gjorde sammen med vår nabo, bare uker før vi kunne ha havnet i retten med dem. Igjen. Dette var ikke et funn av Erin Brockovich-kaliber, men likevel noe som virkelig endret oppfatningen vår av hva slags selskap vi hadde kjøpt hjemmet vårt fra.

LES MER: 4 ting du bør gjøre når du kjøper fra Oslo Villautvikling

Kort fortalt – og uten å bli for eiendomsteknisk: For at vi skulle kunne få en egen utgangsdør fra boden i kjelleren, var det nødvendig å lage en egen trapp ned til denne døren. Denne bodinngangen var ikke en del av den opprinnelige pakken, og måtte derfor inn som et tilvalg. I møtet vi hadde med Oslo Villautvikling våren 2016 ble mulighetene for dette diskutert, og representanten fra IK Gruppen påpekte at en slik trapp i så fall måtte gå helt inntil grensen mot naboen. 

En liten pustepause her: Den grensen de her henviste til, er den samme grensen som Oslo Villautvikling brukte ugyldige dokumenter for å vise at eksisterte. Men som da dokumentene ble funnet ugyldige, plutselig sa aldri var ment å være der. Det høres tragikomisk ut hver gang vi skriver det, men vi er dessverre ikke helt der at vi kan le av det ennå.

LES MER: Da hagen vår plutselig forsvant

Noe ble borte vekk. Igjen

Dør til bod og trapp ble for vår del forhandlet inn i kjøpesummen og er dokumentert i akseptbrevet. Vi anså derfor trappen som vår, men at naboen kunne få en bruksrett hvis de også skulle ønske seg en egen bodinngang. Det var nemlig av plasshensyn umulig å lage to slike trappenedganger. Kort fortalt – vi hadde kjøpt en trapp, men den skulle kunne brukes av begge husstander.

Blant de ugyldige dokumentene Oslo Villautvikling hadde sendt oss, var et sett vedtekter som skulle regulere akkurat dette med tilgang til trappen. Som en del av opprydningsjobben etter kaoset skapt av selskapet, måtte vi få på plass et sett gyldige vedtekter. Og det var da vi oppdaget det. På samme måte som at hagen plutselig hadde forsvunnet, var bodtrappen heller ikke lenger vår. Vår nabo kunne nemlig vise til en e-postkorrespondanse hvor de også hadde kjøpt og betalt for samme trapp.

Døren i ansiktet. Igjen

Og nei, dette er ikke det området hvor Oslo Villautvikling plutselig tar ansvar og velger å rydde opp. Vi har dessverre ikke noen slike solskinnshistorier å by på, men dessverre bare mer rot å rapportere. Via sin advokat verken bekrefter eller benekter de forholdet – de henviser til at dette ikke har blitt rapportert inn innenfor reklamasjonstiden. Med andre ord – takk og pris for foreldelsesfristen.

Vi har opplevd et tre år langt mareritt etter at Oslo Villautvikling sendte ugyldige dokumenter for å dekke over det vi mener er alvorlige mangler. Her er våre råd til alle som ønsker å kjøpe eiendom av det IK Gruppen-eide selskapet.

La det først som sist være sagt: Vi har ingen dekning for å påstå at det er noe i veien med andre prosjekter Oslo Villautvikling har lagt ut for salg. Det er hvordan selskapet har oppført seg mot oss da feil ble avdekket som er særdeles klanderverdig. Og de er nok dessverre ikke de eneste som opererer på denne måten.

LES MER: Da hagen vår plutselig forsvant

Et grovt tillitsbrudd

Det er jo gjerne slik at det er når noe går galt at du egentlig ser hvem leverandøren din er – enten det er snakk om forsikringer eller håndverkstjenester. Eller som i dette tilfellet – selger av en barnevennlig eiendom med egen hageflekk. Slik Oslo Villautvikling solgte oss, men i ettertid har forsøkt å dekke over ved hjelp av ugyldige dokumenter. Og når det ikke hjalp, bestemte de seg for at hageflekken ikke var inkludert i kjøpet likevel. De kunne sikkert godt ha strøket barnevennlig også når de først var i gang.

Denne saken handler om et grovt tillitsbrudd fra noen som selger hus og hjem – altså der barna dine vokser opp, der du ønsker å trekke deg tilbake etter stressende arbeidsdager eller, slik det har vært det siste året, der du stort sett tilbringer det meste av jobb- og fritid. De du kjøper noe slikt av, bør du ha over gjennomsnittet mye tillit til. Det er jo ikke bare en solid investering rent økonomisk – det handler også om det livet du ønsker å skape for deg selv og familien din.

LES MER: Ble vi svindlet eller bare utsatt for grov uaktsomhet?

Forvent at utbygger tar ansvar

Å kjøpe hus under oppføring er ikke knirkefritt, og man kan oppleve at det som beskrives som nøkkelferdig gjerne ikke betyr så mye mer enn at nøkkelen er ferdig. Men i slike situasjoner finnes det to ulike eiendomsutviklere. Det er de som anerkjenner feil og mangler og som aktivt rydder opp. Og det er de som forsøker å dekke over eller fraskrive seg alt ansvar. Vi velger å tro at de fleste som selger nye boliger i Oslo og andre steder i landet er i førstnevnte kategori. Vår opplevelse er dessverre at Oslo Villautvikling representerer den sistnevnte.

Behov for ekstraordinære forholdsregler

De har fine hus og gode løsninger – det er ikke det det står på. Planlegger du å kjøpe noe av dette IK Gruppen-eide selskapet, handler det rett og slett om at du ikke kan stole på at de ordner opp hvis noe er galt. Har du ikke oppdaget noe, har du helt sikkert fått et fint hus og en koselig hageflekk. Oppdager du derimot feil, kan du risikere noen hundre tusen på en tur i retten.

Vår erfaring er med andre ord at du bør ta på deg belte og bukseseler både før, under og etter kjøpet – og sørge for at Oslo Villautvikling blir ansvarliggjort.

Dette bør du gjøre

Basert på våre erfaringer har vi satt opp et knippe anbefalinger vi gjerne vil dele. Dette gjelder først og fremst det selskapet vi har hatt erfaring med, men noe av dette er kanskje relevant også for dialog med andre eiendomsutviklere. Spesielt bør alarmklokkene ringe hvis det viser seg vanskelig – ja nærmest umulig – å få møte utbygger før du inngår avtale. 

Det er derfor ikke tilfeldig at vårt første råd er dette:

1. Krev å få møte utbygger personlig

Vår opplevelse er at Oslo Villautvikling gjør sitt ytterste for å slippe å møte kundene sine. De foretrekker å gjemme seg bak boligmeglere, entreprenører og advokater. Hvis vi har forstått det riktig, er vi blant de ytterst få som har fått audiens hos en av nøkkelpersonene i systemet, men her måtte vi virkelig insistere.

Vi sliter med å se at Oslo Villautvikling har en eneste fast ansatt, men heller henter inn ulike ressurser fra andre virksomheter i IK Gruppen – og da først og fremst det som heter Maya Eiendom. Det ser derimot ut til at de to eierne i IK Gruppen fordeler Oslo Villautvikling mellom seg, og det er en av disse du må insistere på å få møte. Og da helst mer enn én gang.

Du kan lese mer om de to nøkkelpersonene her.

2. Sørg for at all dialog dokumenteres skriftlig

De som representerer eller rettere sagt eier Oslo Villautvikling, sliter etter vår erfaring med langtidshukommelsen. Blir det alvor og du faktisk ender i retten, har de store problemer med å huske noe som helst av hva samtaler har handlet om, og kan sjelden gjøre rede for hva de har ment, lovet eller sagt. Du har derfor mye å tjene på å alltid notere det de sier, og deretter sende over et kort referat. Dette gjelder sågar hvis du er så heldig å få en kort prat på telefonen med noen av dem.

3. Krev at Oslo Villautvikling er synlige i byggeprosessen

Vår erfaring er som nevnt at Oslo Villautvikling ønsker å være så usynlige som mulig i prosessen. Det betyr blant annet at så fort kontrakt er undertegnet, blir du overlatt til entreprenøren som selskapet har inngått avtale med og som er den du kommer til å forholde deg til så å si frem til overtakelse.  

Litt avhengig av avtalen du har inngått, må du likevel huske på at du ikke er byggherre – du eier ikke gård og grunn før formell overtakelse har funnet sted. Ergo bør det være fullt mulig å ansvarliggjøre Oslo Villautvikling i hele prosessen – uansett om det er forhold knyttet til selve byggingen eller det rent formelle. Her bør du kreve jevnlige oppdateringer direkte fra byggherre – som er Oslo Villautvikling – og da fra de som har reell myndighet (se punkt 1), ikke en eller annen prosjektleder plassert et sted i IK Gruppen.

4. Reklamer umiddelbart og fortløpende

Vi har dessverre også erfart at Oslo Villautvikling vil gjøre sitt ytterste for å dekke seg bak en form for foreldelse for å slippe å bli stilt til ansvar – uavhengig av hvor grov forsømmelsen ser ut til å være. Vi vil derfor anbefale at du aktivt bruker muligheten til å sende såkalte nøytrale reklamasjoner så snart du oppdager at noe kanskje ikke er som det skal være etter overtakelse. Dette er en form for reklamasjon som ikke krever at du kommer med et formelt og dokumentert krav, men som gjør det vanskeligere for utbygger å si at du ikke meldte fra i tide.

Det er mulig alt dette høres krevende ut, og det dekker nok ikke alle eventualiteter når du står overfor denne typen utbygger. Men tro oss – du står definitivt bedre rustet den dagen du eventuelt havner i samme situasjon som oss.

Det er viktig å huske at vi ikke er profesjonelle kjøpere av nybygg. Vi hadde aldri kjøpt et såkalt hus under oppføring før vi havnet i dette marerittet, og kunne ikke forventes å ha noen annen kompetanse enn den hvilken som helst annen forbruker besitter. Vi har gjort oss noen dyrekjøpte erfaringer, men påberoper oss ingen ekspertrolle av den grunn. Anbefalingene må derfor leses i lys av dette, og er ikke kvalitetssikret av eksperter på eiendomsrett.